9 טעויות קריטיות בעסקאות קומבינציה שיעלו לכם מיליונים
עסקאות קומבינציה הן מהמורכבות והמשתלמות בעולם הנדל"ן, אך הן גם טומנות בחובן סיכונים גבוהים שיכולים להוביל להפסדים כספיים משמעותיים אם לא מטפלים בהן נכון. בעסקה כזו, בעל קרקע משתף פעולה עם קבלן או יזם, כאשר הראשון תורם את הקרקע והשני מבצע את הבנייה, והתמורה מחולקת ביניהם – בדרך כלל בדירות או בהכנסות. אולם, ללא תכנון מדוקדק וייעוץ משפטי מקצועי, טעויות קריטיות עלולות לעלות ביוקר. משרד עורכי הדין של איתיאל היקרי, מומחה בדיני מקרקעין בנתניה, מסביר על תשע טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן כדי להגן על ההשקעה שלכם.
הטעות הראשונה היא חוסר הבנה של התנאים המשפטיים בעסקה. עסקאות קומבינציה, כפי שמפורט בעסקאות קומבינציה, דורשות הסכם מפורט שמגדיר את חלוקת הזכויות, לוחות הזמנים והאחריות של כל צד. ללא הסכם ברור, בעל הקרקע עלול לגלות שהוא מקבל פחות ממה שציפה, או שהפרויקט מתעכב ללא סיבה מוצדקת. עו"ד איתיאל היקרי מדגיש כי חשוב להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה שמכיר את המורכבויות המשפטיות והכלכליות של עסקאות כאלה.
טעות נוספת היא הערכת שווי קרקע לא מדויקת. בעלי קרקע רבים נוטים להסתמך על הערכות לא מקצועיות או על הבטחות מוגזמות של יזמים, מה שמוביל לחלוקה לא הוגנת של התמורה. לדוגמה, אם שווי הקרקע מוערך נמוך מדי, בעל הקרקע עלול לקבל פחות דירות או הכנסות ממה שמגיע לו. לכן, חשוב להזמין שמאי מקרקעין מוסמך שיבצע הערכה אובייקטיבית לפני חתימה על ההסכם.
השלישית היא התעלמות מהיבטי המיסוי. עסקאות קומבינציה כרוכות במיסים כמו מס שבח ומע"מ, ואי-תכנון נכון של ההיבטים הללו עלול להגדיל את העלויות באופן משמעותי. יזם או בעל קרקע שלא מתייעץ עם מומחה מס עלול לגלות חובות בלתי צפויים לאחר שהעסקה כבר נחתמה. עו"ד היקרי ממליץ לשלב יועץ מס כבר בשלבי המשא ומתן כדי למזער את החשיפה למיסים ולמקסם את הרווח.
טעות רביעית היא חוסר תשומת לב ללוחות זמנים. עיכובים בפרויקט – בין אם בשל בעיות תכנון, אישורים או קשיים כלכליים של היזם – עלולים להשאיר את בעל הקרקע ללא תמורה למשך שנים. חשוב לכלול בהסכם סעיפי קנסות ברורים לעיכובים ולוודא שהיזם מסוגל לעמוד בהתחייבויותיו. חמישית, ישנה טעות של אי-בדיקת היתכנות התכנון. לא כל קרקע מתאימה לפרויקט שמוצע, ויזמים עלולים להבטיח בנייה שלא ניתנת לאישור על ידי הרשויות.
שישית, רבים שוכחים לבדוק את היציבות הכלכלית של היזם. אם היזם פושט רגל באמצע הפרויקט, בעל הקרקע עלול להיתקע עם קרקע חצי-מפותחת וללא תמורה. שביעית, חוסר תיאום עם שותפים נוספים בקרקע (כמו יורשים) עלול להוביל לסכסוכים משפטיים שיעכבו את העסקה. שמינית, התעלמות מסיכונים סביבתיים או משפטיים, כמו זיהום בקרקע או עיקולים קיימים, עלולה לסכן את הפרויקט כולו. ולבסוף, טעות תשיעית היא חתימה על הסכם ללא ליווי משפטי מקצועי – צעד שיכול להפוך עסקה מבטיחה לכישלון יקר.
לסיכום, עסקאות קומבינציה דורשות תשומת לב לפרטים, תכנון קפדני וליווי משפטי צמוד כדי להימנע מטעויות שעלולות לעלות מיליונים. משרד עורכי הדין של איתיאל היקרי מציע ניסיון עשיר בדיני מקרקעין ויכולת לנווט אתכם בבטחה דרך התהליך המורכב הזה. למידע נוסף ולקבלת ייעוץ מקצועי, בקרו באתר שלו בכתובת עו"ד מקרקעין מומלץ וצרו קשר עוד היום כדי להבטיח שההשקעה שלכם מוגנת.
