כל הנושא של פינוי בינוי מהווה אתגר משפטי כאשר לרוב יהיה צורך גם בייצוג של עורך דין פינוי בינוי. איך בוחרים את עורך הדין הנכון ומה תפקידו?
ננסה ללמוד מעט על הנושא.
כל הפרויקט הזה של פינוי בינוי הינו פרויקט מורכב מאוד. על פניו נדמה כי מדובר בפרויקט שהוא משתלם לכל הצדדים. היזם נהנה, הדיירים מרוויחים ובעצם, מה יוכל לתקוע טריז בגלגלים?
אז כאן חשוב לדעת כי הרווחים לבעלי הזכויות לא תמיד יהיו מובטחים ואם לא ידאגו למימושן, הרי שיהיה מי שיפסיד מכל העניין. כאן מגיע מקומו של עורך הדין.
חשוב לציין כי בפרויקטים של פינוי בינוי יש ליזמים עורכי דין מטעמם אשר מייצג אותם. מה שבהחלט מדגיש את הצורך גם של הדיירים לשכור שירות של עורך דין שייצג אותם.
אז נכון שאין חוק המחייב ליווי של עורך דין עבור הדיירים. אך אנשים שחותמים חוזה מול היזם, גם בלי שיהיה להם עורך דין מטעמם, החתימה שלהם תהיה תקפה וגם מחייבת. לגמרי לא מומלץ לחתום ולהתחייב על חוזה ועל נתונים שאין בהם ידע והבנה.
מה תפקידו של עו"ד פינוי בינוי?
התפקיד של עורך דין פינוי בנוי הוא ייצוג האינטרסים של הדיירים במהלך המשא ומתן מול הקבלן בעניין התמורה שהם אמורים לקבל מהקבלן.
לרוב, בעת ניהול המשא ומתן יש הרבה סימני שאלה לגבי הפרויקט העתידי ואי אפשר באמת לדעת מה בדיוק יהיה בסופו של דבר. כאשר הלקוח מכוסה מבחינה משפטית והוא לא עושה כל צעד בלי הייעוץ של עורך הדין, לא ייווצר מצב אשר בו הבניה נתקעת והלקוח נשאר בלי דירת מגורים.
חשוב לוודא כי ישנם סעיפים ברורים לגבי ערבות בנקאית שתתקבל למשך תקופת הבנייה, ערבות מכר שתבטיח כי אם יקרה משהו והבניה לא תושלם, יקבל הלקוח דירה בשווי של הדירה החדשה האמורה להיבנות במסגרת הפרויקט.
עו"ד פינוי בינוי נכנס לתמונה
אז מתי למעשה מתחיל ההליך יחד עם עורך הדין?
כאן חשוב לדעת. מיד לאחר שבעלי הזכויות במתחם הגיעו להסכמה על יציאה לפרויקט כזה, הם אמורים לגבש נציגות מטעמם ואלו יפנו אל עורך הדין.
עו"ד פינוי בינוי יהיה זה שיסייע להם באיתור יזם מתוך ההצעות הרלוונטיות כאשר הוא גם יסביר להם את כל מה שכרוך בתהליך. הוא גם יחתים אותם על הסכם פינוי בינוי. הוא ישתתף באספות הדיירים ויסביר להם את המשמעות של כל חתימה או סירוב לחתימה בהסכם.
עורך הדין ידאג לזכויותיהם של הדיירים.
במקרים אשר בהם יש דייר סרבן, יטפל גם בו העו"ד כאשר זה עשוי לכלול הגשת תביעה נזיקית נגדו.
העו"ד אף אמור לערוך את החוזים מול מפקח הבנייה כאשר יהיה עליו לדאוג להקמת פוליסת ביטוח ואישור של הפוליסה עצמה.
במהלך הבנייה יהיה על עורך הדין ללוות את הדיירים בכל מה שקשור להתמודדות מול הקבלן כאשר הוא אף מלווה אותם בתהליך של שכירות הדירה למשך זמן השיפוצים.
העו"ד אמור להמשיך ללוות את הדיירים גם אחר כך בעת קבלת הדירות ורישום הזכויות בטאבו.
בהמשך, אם יהיו תביעות נגד הקבלן בגין ליקויי בנייה, יהיה עו"ד הכתובת לצורך ייצוג הדיירים מולו.
איך בוחרים את עורך הדין?
חשוב לפני הכול להבין שאי אפשר להסתפק בעורך דין שמביא היזם גם אם הוא מציע ללקוחות ליהנות אף הם משירותיו.
כדי שהייצוג יהיה הוגן וכולם ייהנו מתמורה מקסימלית, חשוב שכל הדיירים יבחרו עורך דין אחד משותף עבורם. אם כל דייר ידאג לעצמו לעו"ד מטעמו, הרי שזה יגדיל במידה ניכרת את ההוצאות. מעבר לכך, כאשר ישנה נציגות משפטית אחת משותפת, הרי שזה מגדיל במידה רבה את כוח המיקוח של הדיירים מול היזם.
כך גם קל יותר להפחית התנגדות עתידית מצד הדיירים נגד המהלך והתוכנית.
מי משלם את שכר הטרחה לעורך הדין?
התשלום לעו"ד נחשב כחלק מההוצאות של הדיירים. על כן אמור היזם לשלם את התשלום.
חשוב לזכור את הכלל כי אין לבקש שירות של אותו עו"ד הן ליזם והן לבעלי הנכסים.
כמו כן חשוב לזכור כי תשלום של שכר הטרחה זוהי לא הטבה. מדובר בסך הכול בתמורה מצד היזם עבור לבעלי הדירות עבור הזכויות שיש להם בנכס.
