עד לשנת 2018 השכרת נדלן בישראל לא נחשבה כהכנסה שמחויבת במס, מה שאפשר למשקיעי נדל"ן לרכוש עוד ועוד נכסים, להשכיר אותם ולגרוף רווחים נאים. הסידור הזה היה די נוח, ואפשר למשקיעים ליהנות מהטבות המס שמזכות הכנסות פאסיביות כמו השכרת דירה, ולהיות פטורים מדיווח שנתי לרשויות המס.
ההתייחסות של רשות המיסים השתנתה, וכעת משכירי הדירות נדרשים לשלם מיסים בגין ההכנסה, במקרים מסוימים.
ממה נבע השינוי בהתייחסות רשות המיסים להכנסה מהשכרת נדל"ן?
בשנת 2017 נמצא כי משקיעי הנדל"ן עמדו בראש רשימת מעלימי המס בישראל. למעשה, נמצא כי 40% מכלל מעלימי המס, שהגיעו להסכמי כופר, היו מתחום הנדל"ן, חלק ניכר מהם משכירי דירות, שרכשו הרבה נכסים, ואף רשמו חלק מהנכסים הללו על שמות ילדיהם.
השינוי בהתייחסותה של רשות המיסים להשכרת נדל"ן, שחל בשנת 2018, בתקופת כהונתו של שר האוצר דאז, משה כחלון, הביא לפסיקה של בית משפט העליון ופסיקה נוספת של בית המשפט המחוזי ב- 2 מקרים שונים, בהם קבעו כי בעלי נכסים שהשכירו עשרות דירות ויחידות דיור שהיו בבעלותם, הפיקו מכך הכנסה כעסק, מה שהצריך אותם לשלם מיסים בהתאם להכנסה שהתקבלה מכך.
הפסיקה של המחוזי קבעה, שאף על פי שהנכסים היו רשומים על שמם של הילדים, ולא של בעל הדירות בפועל, עדיין בעליהן, משקיע הנדל"ן, הוא שהפיק מכך הכנסה, ועל כן הוא מחויב במס.
מתי השכרת נדלן בישראל ממוסה כעסק, ומתי היא נחשבת להכנסה פאסיבית?
פקודת המיסים מבדילה בין 2 סוגים עקרוניים של הכנסות:
- הכנסה פאסיבית, שדורשת מינימום מאמץ מבעליה, כמו השכרת דירה, קבלת תמלוגים וכדו'.
- הכנסה עסקית- הכנסה רגילה, אשר במהותה לא נהנית מהטבת מס שלה זכאית ההכנסה הפאסיבית.
לזכות משקיעי הנדל"ן עומד המיסוי האטרקטיבי, לפיו הכנסות בגין השכרת נדל"ן, שאינן עולות על 5,000 ₪ פטורות ממס. במידה וגובה ההכנסה גבוה מסכום זה, עומדות בפני משקיעי הנדל"ן 2 אפשרויות:
- לשלם על ההכנסה בהתאם למדרגות המס הקבועות בחוק ולקזז את ההוצאות.
- לשלם מס קבוע, שעומד על 10% מהמחזור, ללא קיזוז הוצאות. במרבית המקרים האופציה הזו הרבה יותר אטרקטיבית, ואכן רוב המשקיעים בוחרים במסלול זה.
האם הרפורמה הביאה לשינוי בשוק הנדל"ן?
עקב הרפורמה ומדיניות המיסוי החדשה חלו מספר שינויים שהשפיעו גם על המשקיעים:
- היצע הדירות שמוצעות לשכירות ירד
- הביקוש לפתרונות דיור עלה
- חלה עלייה חדה של עלויות השכירות
כתוצאה מכל השינויים הללו הרבה מאוד נכסים נכנסו לקטגוריית הנכסים שבעליהם חייבים לדווח על הכנסתם בגין השכרתם ולשלם בגינה מס.
האם קיימת אבחנה בין סוגי הנכסים שמושכרים?
כל האמור לעיל נוגע לנכסים שמיועדים למגורים בלבד, ובאשר לכל סוג אחר של נכס, שיטת המיסוי אחרת.
כאשר משקיע בוחר להשכיר מחסן, משרד או כל שטח מסחרי, הוא נדרש למיסוי עסקי, שנע בין 30% ל- 50% בתוספת מע"מ, שעל גבייתו אחראי בעל הנכס.
השחקנית החדשה בשוק הנדל"ן- Airbnb
השכרת דירות ויחידות דיור למטרות נופש או שכירויות קצרות טווח באמצעות האתר Airbnb נחשבת כהכנסה עסקית לכל דבר ועניין.
רשות המיסים קבעה באופן גורף וחד משמעי, שכל דירה שמושכרת בפלטפורמת Airbnb, הכנסותיה ימוסו כעסק.
כיצד בעלי הדירות צריכים לפעול?
במידה וההכנסות בגין השכרת נדל"ן עולות על 5,000 ₪, בעלי הנכסים צריכים לדווח על כך לרשות המיסים. הם נדרשים להגיש מידי שנה דו"ח שנתי, לדווח על הכנסותיהם מהשכרת הנכסים ולשלם בגין הכנסות אלו מס.
על מנת להבטיח שבעלי הנכסים בוחרים במסלול המיסוי האופטימלי עבורם, מומלץ להם להתייעץ עם רוקה חשבון, שמתמחה במיסוי מקרקעין. כמו כן, המשקיעים יכולים להסתייע ברואה החשבון על מנת להכין ולהגיש את הדו"חות השנתיים שנדרשים מהם, וכך להבטיח לעצמם שקט נפשי וכיסוי מלא לכל חובותיהם מול רשויות המס.
לסיכום,
הרפורמה בשיטת המיסוי אומנם הפתיעה רבים מהמשקיעים, והעמידה אותם בפני דילמות לא פשוטות, אך ההשקעה בנדל"ן בכלל, ובדירות מגורים בפרט, עדיין נחשבת לאחת ההשקעות הבטוחות והמניבות ביותר, אלא שצריך לבחון היטב את מרכיבי העסקה ומשמעויות הדבר לטווח הארוך.
בדיוק במקרים מסוג זה טוב שיהיה לכם רואה חשבון, שאפשר לסמוך עליו, גם שייעץ לכם כיצד לפעול, וגם שיבחן עבורכם איזו עסקה משתלמת, באילו תנאים וכיצד לבצע השקעות בצורה חכמה וריווחית.
